Viviendas que van y vienen

¡Arrancamos!

Esta semana dimos dos pasos que nos tienen caminando más firmes que nunca:

• Lanzamos este boletín, hecho para mentes curiosas que quieren entender cómo está cambiando el mapa inmobiliario del continente. Desde las ciudades vibrantes del Norte hasta las dinámicas urbanas de Sur de América.

• Estrenamos nuestro pódcast “CreaUrbe”. Ya puedes escuchar el primer capítulo aquí. Spoiler: empieza con información que probablemente no sabías, con Rubén Frattini.

En América Urbe no queremos saturarte con datos, sino darte lo esencial para entender cómo evolucionan nuestras ciudades. No pretendemos abarcar todo, pero sí lo necesario. Una vez al mes, directo a tu correo.

Gracias por estar aquí desde el principio. Esto apenas comienza.

Comprar casa en Canadá se ha vuelto una quimera y el mercado lo refleja: los alquileres en viviendas unifamiliares crecen más rápido que los apartamentos. Muchas familias ven en el arrendamiento la única vía para acceder a espacio, patio y vecindario sin hipotecarse de por vida.

Cómo funciona. En un país donde ser propietario fue símbolo de estabilidad, hoy miles eligen —o se ven forzados— a rentar viviendas más espaciosas para sortear los precios de compra imposibles y rigidez del crédito hipotecario.

• Alquilar ya no es una etapa transitoria: se consolida como una solución de largo plazo, especialmente entre familias jóvenes y adultos solos.

• El modelo tradicional de densificación urbana enfrenta resistencia silenciosa: quienes pueden, optan por espacio y privacidad antes que por altura y comunidad vertical.

• Esta transformación impacta en las decisiones de planificación, inversión inmobiliaria y políticas públicas, que deberán adaptarse a una demanda cada vez más dispersa y exigente.

Datos clave. Las cifras del censo 2021 confirman una inflexión: el número de hogares arrendados aumentó en 479 300. En ese mismo periodo, más del 40 % de las viviendas construidas terminaron en manos de inquilinos.

• En Montreal, un 55.1 % de las viviendas terminadas hasta 2021 ya se rentan. En Toronto y Vancouver el porcentaje supera el 42 %, muestra de un viraje de uso inmediato.

• Point2Homes detecta que los inquilinos unipersonales subieron 2 × más rápido que propietarios solitarios. Ya representan más de la mitad de los hogares de una sola persona.

• Pese al dominio de los edificios multifamiliares, la vivienda tipo casa también gana espacio por su relación entre costo, espacio y calidad de vida.

Punto de fricción. Las políticas de densificación chocan con la demanda de espacio. Restricciones de zonificación, impuestos y normas energéticas encarecen la construcción de casas, mientras los gobiernos priorizan torres multifamiliares.

• Murtaza Haider, profesor de Gestión Inmobiliaria de la Universidad de Ryerson, enfatiza que “la regulación frena nuevas casas”. Crea una brecha entre oferta deseada y permitida.

• Críticos del intervencionismo señalan que límites artificiales a la expansión urbana encarecen el suelo, contradiciendo el objetivo de vivienda accesible.

• Grupos comunitarios temen la “Wall Street-ización” de los suburbios, pero sin incentivos al mercado es difícil ampliar la propiedad privada.

En conclusión. El alquiler en Canadá ya no es una transición, sino un destino. Bajo este contexto, el mercado enfrenta una redefinición urgente en su modelo de desarrollo urbano y vivienda accesible.

• La mitad de los hogares unipersonales ya está formada por arrendatarios, una cifra que se duplicó en 30 años y sigue creciendo.

• En 40 grandes ciudades, los inquilinos son la mayoría entre quienes viven solos, impulsando nuevas demandas de espacio y servicios.

• La vivienda accesible se convirtió en prioridad política y económica: el alquiler será el campo de batalla de los próximos años en Canadá.

El mercado de vivienda de Colombia experimenta un cambio histórico: el alquiler ahora supera a la propiedad de vivienda como la forma principal de tenencia, especialmente en las grandes ciudades. Esta tendencia está redefiniendo las prioridades para los hogares, inversores y urbanistas. Refleja un cambio estructural en la forma en que se habita en tierras colombianas.

Por qué importa. El arriendo superó por primera vez a la propiedad como la forma más común de tenencia en Colombia. En un país históricamente enfocado en la compra, este cambio tiene profundas implicaciones económicas, sociales y políticas.

• En 2023, más de 7.3M de hogares vivían en arriendo, superando los 7.1M que habitaban una vivienda propia, según cifras de la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) del DANE (entidad responsable de las estadísticas oficiales).

• Cada año se pagan alrededor de 60 billones de pesos colombianos en arriendos (unos USD 15 500 M), lo que confirma su peso económico y lo convierte en una fuente atractiva de ingreso pasivo para los inversionistas.

• Colombia lidera en Latinoamérica con el mayor porcentaje de hogares en arriendo, por encima de países como México, Chile y Brasil.

Ecos regionales. La tendencia al arriendo también tiene eco en Centroamérica, donde ciudades como Ciudad de Panamá y San José enfrentan patrones similares de crecimiento urbano, migración interna y turismo que favorecen la vivienda en alquiler.

• En Medellín y Bogotá, la alta demanda en zonas como El Poblado y Chapinero, disparó los precios de renta y potenció la construcción de vivienda para alquiler.

• La expansión del modelo Airbnb y las estadías cortas consolidan el arriendo como motor económico, especialmente en ciudades turísticas, aunque también generan tensiones regulatorias.

• Plataformas como Fincaraíz y Ciencuadras registraron una intensa actividad en 2024, con más de 87M de visitas anuales para compra o arriendo, según datos del informe “Situación Inmobiliaria Colombia 2025”, elaborado por BBVA Research.

El otro lado. El auge del arrendamiento expone grietas estructurales: falta de regulación, inseguridad jurídica para inversionistas y ausencia de incentivos que frenan su institucionalización.

• “No hay mercado secundario para activos estabilizados”, advierte un reporte del GRI Club, lo que complica la liquidez de inversiones en renta.

• Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, destaca que “generaciones como los millennials ven el arrendamiento como inversión de bajo riesgo”, pero sin el respaldo del Estado, el modelo se precariza.

• Otros países como Chile y México ya desarrollaron marcos regulatorios para el multifamily que Colombia aún no adopta, limitando su potencial como política pública de vivienda.

Ahora qué. El crecimiento del arrendamiento demanda nuevas reglas, productos financieros y actores. No basta con reconocer el fenómeno: urge diseñar soluciones estructurales.

• Expertos recomiendan crear normativas específicas para arriendos institucionales y multifamily, además de promover reconversiones de edificios y fortalecer la experiencia operativa de gestores inmobiliarios.

• La inversión en vivienda para renta es un camino viable, pero depende de confianza, estabilidad regulatoria y formación de operadores profesionales.

• Si no se articulan soluciones desde el sector inmobiliario y financiero, el mercado del arriendo podría volverse más fragmentado, menos transparente y con mayores barreras para quienes buscan acceso seguro y predecible a una vivienda.