No city for old rules

¡Buenos días!

El guiño a la película de los hermanos Coen —No Country for Old Men— no es gratuito: mientras Latinoamérica siga construyendo bajo reglas viejas, sus ciudades estarán condenadas a expulsar a quienes no encajan en moldes obsoletos.

Durante nuestra cobertura en México del PropTech Latam Summit 2025, Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate, resumió la urgencia de repensar la regulación urbana para que barrios y proyectos evolucionen con sus habitantes.

Prepárate para pensar la urbe como organismo vivo, no como un plano congelado.

Las ciudades latinoamericanas enfrentan un reto silencioso: crecer ya no basta. Estas requieren planeación flexible, microciudades autosuficientes y proyectos que evolucionen junto con sus habitantes. La meta es anticiparse a las nuevas demandas.

Cómo funciona. Las urbes actuales se diseñaron bajo reglas rígidas que ignoran cómo cambian sus residentes. Sin marcos flexibles, la vivienda seguirá lejos del bolsillo promedio y expulsará a más familias a zonas mal conectadas y con servicios deficientes.

• Ignacio Torres Zorrilla, CEO de 4S Real Estate asegura que “la rigidez destruye valor y calidad de vida”. Obliga a repetir diseños obsoletos que no contemplan cambios en demografía ni nuevas formas de habitar.

• La falta de microciudades bien conectadas agrava la dependencia de autos, eleva traslados y fragmenta comunidades. Esto encarece la infraestructura pública.

• La reinvención urbana pasa por permitir que cada barrio funcione como una ciudad completa: empleo, servicios y entretenimiento a escala peatonal.

Lo indispensable. La raíz del problema no es la falta de demanda ni de desarrolladores capaces. El verdadero cuello de botella es cómo se regula la tierra, la densidad y los usos de suelo. Sin esto, quedan atrapadas en una rigidez.

• México ilustra esta paradoja: más de la mitad de los proyectos verticales están dirigidos a solo un 19 % de la población. Mientras que los ingresos reales bajaron 15 % en diez años.

• El tamaño promedio de las viviendas varía poco de una zona a otra porque las reglas limitan tipologías, encareciendo cada metro cuadrado.

• “Reinventamos la regulación, o no sobreviviremos”, resume Torres Zorrilla, alertando de que la vivienda inaccesible amenaza la sostenibilidad urbana.

Entre líneas. Más densidad y regulación adaptativa significan más libertad para diseñar ciudades que respondan a la vida actual. Seguir construyendo desarrollos repetidos será cada vez más costoso, para un mercado cada vez más pequeño.

• Una colaboración entre gobiernos y desarrolladores reescribiría códigos urbanos. Esto permite ajustes dinámicos según la demanda, sin sacrificar derechos de propiedad.

• En ciudades intermedias de México, ya surgen discusiones para revisar restricciones de densidad, abrir usos mixtos y acelerar permisos.

• Si se logra, el mercado podrá ofrecer unidades más variadas, mejor ubicadas y con precios más cercanos a lo que la gente puede pagar. Sin depender de subsidios estatales.

Ahora qué. El reto está en transformar la planeación urbana en una herramienta viva, no un obstáculo. Sin reformar las reglas, el mercado seguirá construyendo para pocos y desplazando a muchos. La solución no es más control, sino más libertad bien regulada.

• Desarrolladores necesitan certeza jurídica para innovar en tamaños, materiales y modelos de negocio sin enfrentar trabas interminables.

• Los gobiernos locales deben asumir que la ciudad ideal es aquella que cambia con sus habitantes, no la que queda congelada en un plan rígido.

• El desafío para Latinoamérica: dejar de copiar modelos obsoletos y apostar por ciudades capaces de reinventarse sin perder su esencia comunitaria.

Cada vez más adultos mayores en EE. UU. optan por alquilar en lugar de comprar vivienda. El cambio revela una transformación en las prioridades de quienes se acercan o atraviesan la jubilación. La propiedad ya no es un objetivo obligatorio, y el alquiler ofrece libertad, cercanía familiar y menos cargas financieras.

Por qué importa. El perfil del inquilino en EE. UU. está cambiando: hoy, los mayores de 65 años representan el grupo con mayor crecimiento en el mercado de alquiler. La cifra subió en 2.4M en una década, según el Censo, una señal de cómo se redefine el concepto de vivienda en la vejez.

• La transición marca un giro cultural: jubilarse ya no implica quedarse quieto ni tener casa propia. Alquilar puede representar una vida más activa y menos atada.

• El grupo de 55 a 64 años también incrementó su participación, pero cinco veces menos que los mayores de 65.

• Según Point2Homes, estas decisiones responden a una mezcla entre envejecimiento natural y nuevas prioridades en un contexto económico más desafiante.

Datos clave. La idea de propiedad como meta de vida se debilita ante los costos crecientes y el alza en tasas hipotecarias. Una encuesta de Harris Poll revela que los adultos mayores son ahora más sensibles al endeudamiento. Eso los impulsa a evitar nuevas hipotecas y buscar alternativas.

• Gastos como impuestos, reparaciones y mantenimiento pesan más en la tercera edad. Reducir el tamaño del hogar o eliminar esas cargas permite usar el capital acumulado de forma más libre.

• Alquilar también ofrece movilidad. Muchos mayores siguen trabajando y pueden cambiar de ciudad sin el peso de una casa propia.

• Además, algunos priorizan cercanía con la familia, acceso a servicios médicos o migran a estados más cálidos, sin comprometerse con una compra de largo plazo.

El otro lado. Aunque la narrativa predominante resalta la libertad y practicidad, hay quienes ven en esta tendencia “señales” de un sistema que ha fallado a los mayores. Para muchos, alquilar no es una elección, sino una obligación derivada de no poder costear una vivienda.

• Con pensiones limitadas y ahorros erosionados por la inflación, algunos jubilados no califican para hipotecas ni pueden comprar en mercados sobrevalorados.

• Organizaciones como la National Low Income Housing Coalition alertan de que el acceso a vivienda asequible se complica aún más en la tercera edad.

• Frente a este panorama, la libertad de alquilar puede esconder una vulnerabilidad sistémica: no tener otra opción más que arrendar.

Ahora qué. Con una generación entera alcanzando la edad de retiro, el auge del alquiler entre adultos mayores seguirá en ascenso. Las dinámicas del mercado inmobiliario deberán adaptarse, y los gobiernos enfrentarán nuevos retos en políticas de vivienda para este grupo.

• El número de personas que cumplen 65 años cada año alcanzó niveles récord en 2024, y se espera que continúe creciendo durante la próxima década.

• El modelo tradicional de propiedad como patrimonio de retiro pierde peso frente a estilos de vida más flexibles y realistas.

• El reto será equilibrar esa flexibilidad con seguridad a largo plazo, evitando que el alquiler se convierta en una trampa para quienes envejecen sin red de apoyo.

Cuando un desarrollo inmobiliario no despega, la tentación es culpar al mercado. Pero a veces el problema está en no saber contar la historia. En Guatemala, IQ Consulting encontró la clave en la comunicación estratégica, redefiniendo al cliente ideal y alineando producto y narrativa. Los resultados son contundentes.  

Por qué importa. La comercialización inmobiliaria atraviesa una transformación silenciosa: el foco ya no está solo en el metro cuadrado, sino en la historia que se cuenta. Casos como Ikōnia y Monād muestran que el éxito no está en el “qué”, sino en el “cómo”. 

• El proyecto Ikōnia, ubicado en zona 14, tuvo una comercialización lenta pese a su diseño y ubicación privilegiada. Fue necesario replantear su narrativa para destrabar el proceso.
  
  

• Daniel Morales, gerente general de IQ Consulting, lideró con su equipo la estrategia basada en neurociencia, estudios del entorno y segmentación afinada. “No vendemos propiedades. Desarrollamos estrategias comerciales”, afirma.
  
  

• Tras redefinir al cliente ideal y alinear el mensaje, Ikōnia —otro proyecto— vendió todos sus apartamentos. La fórmula fue replicada con Monād, ubicado en zona 10. 

Entre líneas. Detrás de las ventas exitosas hay algo más que publicidad o descuentos. La clave puede estar en un diagnóstico profundo que alinee lo que se ofrece con lo que la gente realmente busca, especialmente en un mercado saturado.

• Ikōnia enfrentaba un entorno urbano complejo y competía por la atención de un cliente exigente. La estrategia: identificar al usuario real y hablarle con claridad.
  
  

• IQ Consulting replanteó la propuesta: refinó el mensaje y fortaleció la relación entre producto y comprador, con lo cual reactivó la comercialización.
  
  

• “Cuando ya lo intentaron todo (y no funciona), nos buscan”, comenta Morales. Su método está basado en datos, intuición y empatía comercial, más que en fórmulas estándar.  

Datos clave. El fenómeno inmobiliario en Ciudad de Guatemala está virando hacia una tendencia clara: el regreso de la clase media al centro metropolitano. IQ Consulting lo detectó y lo convirtió en ventaja competitiva.

• Zonas como 4, 10, 13 y 14 muestran alta demanda insatisfecha. Las personas buscan reducir tiempos de traslado y priorizan calidad de vida sobre espacio.
  
  

• Morales explica que los compradores “están dispuestos a sacrificar metros por ubicación”. Esta mentalidad exige nuevas formas de presentar los proyectos.
  
  

• El mercado ha cambiado. Ya no se trata solo de construir, sino de conectar. La estrategia debe traducirse en valor real para el comprador.  

Lo que sigue. IQ Consulting incorporó recientemente inteligencia artificial a su operación. No reemplaza los asesores, las potencia. Es una herramienta más para seguir afinando la puntería comercial en un entorno cada vez más competitivo.

• En diciembre, la firma fue pionera regional al integrar telemarketing asistido por IA. Esta filtra prospectos, responde 24/7 y ajusta mensajes según perfil.
  
  

• “Es como entrenar a un nuevo miembro del equipo”, señala Morales. La clave está en no perder la esencia: conectar con humanos, no con algoritmos.
  
  

• El gerente general lo tiene claro: “Debemos traducir la esencia del proyecto en algo que el comprador entienda y valore”. Lo demás, es solo presentación. 

Duplicar la producción anual de viviendas en Canadá es la nueva meta del gobierno federal. Pero la construcción de 500 000 unidades al año tensiona al sector. Asimismo, ha abierto debate sobre qué tan viable o necesaria es una expansión de esa magnitud.

Por qué importa. El acceso a una vivienda digna se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los canadienses. La pandemia dejó una herencia difícil: precios desbordados, escasa oferta y tasas hipotecarias restrictivas.

• Según la CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation), se necesitan entre 430 000 y 480 000 viviendas anuales hasta 2035 para recuperar la asequibilidad perdida desde 2019.

• Hoy, el país completa en promedio 210 000 unidades al año, lo que hace evidente la brecha estructural entre lo que se construye y lo que se necesita.

• “Doblar el ritmo de construcción es factible, pero requiere fuerza laboral moderna, inversión privada, menos trabas regulatorias y avances tecnológicos”, advirtió Aled ab Iorwerth, economista jefe adjunto de CMHC.

En el radar. La estrategia del gobierno se apoya en medidas fiscales, créditos para constructores e incentivos a la vivienda modular. Pero la escala del reto requiere más que impulsos puntuales.

• Build Canada Homes movilizará CAD 40 000M para fortalecer el sector prefabricado, que hoy representa apenas del 4 al 6 % del total construido.

• Inspirado en Japón y Suecia, donde este modelo alcanza hasta 45 %, el gobierno busca reducir tiempos de obra en un 50 % y costos en un 20 %.

• El reto no es solo técnico. Canadá tiene más de 5000 municipios con regulaciones distintas, lo que dificulta estandarizar diseños y escalar el modelo.

Datos clave. Aunque la meta de 500 000 viviendas anuales domina el discurso político, los análisis técnicos sugieren un umbral diferente.

• CMHC y otros estudios privados coinciden en que construir 400 000 viviendas al año sería suficiente para recuperar los niveles de asequibilidad de 2019.

• Alcanzar ese número implicaría un aumento del 50 % en productividad, asumiendo un crecimiento modesto (1 % anual) en la fuerza laboral del sector.

• La alternativa —aumentar 16 % anual, la cantidad de trabajadores— es considerada inviable, dada la inminente jubilación de al menos 108 000 personas en la industria al 2034.

Detrás de escena. Aumentar la oferta podría estabilizar precios, pero sin reformas estructurales, los efectos serían limitados y posiblemente efímeros. 

• Eliminar el GST (impuesto canadiense sobre bienes y servicios) para compradores primerizos impulsaría la demanda, pero también podría encarecer los precios si la oferta no responde a tiempo.

• Revivir el programa MURB (proyecto que incentiva la construcción de edificios con múltiples unidades de vivienda) permitiría deducir impuestos a inversionistas en vivienda en renta, pero enfrenta obstáculos como la baja rentabilidad frente a otras opciones.

• El catálogo federal de diseños preaprobados busca agilidad, pero su éxito dependerá de la aceptación local y la capacidad para producir a gran escala. 

Balance.  Más que una meta numérica, el desafío habitacional revela un dilema de fondo: cómo intervenir en el mercado sin distorsionarlo y sin agotar la capacidad del sistema. 

• Ciudades como Toronto, Montreal y Vancouver enfrentan las mayores brechas entre oferta y demanda. Solo en Montreal, los costos de propiedad han aumentado más que en cualquier otra ciudad desde la pandemia.

• El nuevo enfoque de CMHC proyecta metas a 10 años, asumiendo que resolver la crisis es una maratón, no una carrera de velocidad.

• “Se necesitan cambios sistémicos. La meta es realista solo si todos los niveles de gobierno y el sector privado comprenden la magnitud del reto”, concluyó ab Iorwerth.