Leasing con receta colombiana

¡Buenos días!

La historia del leasing habitacional en Colombia es, sobre todo, de cómo un país reordenó su sistema de vivienda tras una crisis que dejó al descubierto fallas estructurales en tasas, regulación y acceso al crédito.

Camilo Albán, exvicepresidente del Banco Hipotecario DAVIVIENDA, reconstruyó en entrevista con República Inmobiliaria ese camino y las decisiones que marcaron el rumbo: eficiencia operativa, educación financiera y un entendimiento: leasing e hipotecario no compiten, se complementan.

¡Hasta el próximo mes!

_{Por: María José Aresti}

El leasing habitacional en Colombia surgió entre crisis, regulaciones que se replantearon y un esfuerzo por equilibrar protección a las familias y estabilidad para el sistema financiero.

Previo a una ponencia, en un evento de ACENVI, Camilo Albán, exvicepresidente del Banco Hipotecario DAVIVIENDA, destacó tres claves en entrevista con República Inmobiliaria: ventajas operativas que agilizaron el crédito, una pedagogía financiera decisiva y la comprensión de que leasing e hipotecario funcionan mejor como aliados.

¿Cuál fue el punto de inflexión que permitió consolidar el leasing habitacional?

—A fines del 2000, el sector de vivienda en Colombia enfrentaba una crisis financiera profunda. Las tasas de interés estaban amarradas a otras del mercado y dependían de una unidad variable que respondía a su comportamiento. Cuando esas tasas se dispararon, miles de propietarios dejaron de poder pagar sus créditos y los constructores, que tenían lotes financiados, también quedaron atrapados. La consecuencia fue una ola de daciones en pago que llegó directo a los bancos.

Ante ese escenario, el gobierno reaccionó con la Ley de Vivienda, que desligó las tasas del sistema variable y las vinculó a la inflación. Ese giro permitió crear un nuevo modelo de financiación más estable, acompañado de normas adicionales para proteger al sistema de vivienda.

Entre esas medidas, entre 2001 y 2002 nació el leasing habitacional. Surgió con una especie de “camisa de fuerza” para evitar que las familias perdieran su vivienda y para garantizar que los bancos pudieran manejar adecuadamente las deudas.

Con el tiempo, la regulación se fue ajustando para que el producto respondiera también a las necesidades del comprador y no solo a las del sector financiero. Ahí está el verdadero punto de quiebre: entender que leasing e hipotecario no son productos opuestos, sino complementarios. Esa fue la clave para su adopción en Colombia.

¿Qué decisiones estratégicas tomó siendo presidente de Banca Hipotecaria DAVIVIENDA que impulsaron este modelo?

—El leasing nació con ventajas claras tanto para la banca como para el comprador. Para los bancos existían beneficios tributarios y exenciones, y para los usuarios la posibilidad de deducir los intereses en su declaración de renta. Esa combinación creó un terreno fértil.

Además, el análisis de crédito en leasing es menos costoso que en un hipotecario tradicional. Como la propiedad queda a nombre de la entidad financiera, esta conoce el activo a profundidad y puede aprobar la operación con mucha más agilidad. Esa eficiencia se traduce en tasas más bajas para el usuario, lo que termina siendo un incentivo adicional para todas las partes involucradas.

¿Qué factores ayudaron a generar confianza en bancos y usuarios de este modelo?

—En DAVIVIENDA vimos desde el inicio que las condiciones financieras del leasing eran atractivas. Pero entenderlo internamente no bastaba: había que explicarlo al público.

La clave fue una labor fuerte de divulgación y educación financiera. El reto no era solo decir ‘aquí hay un nuevo producto’, sino lograr que la gente entendiera cómo funcionaba y qué beneficios ofrecía frente al crédito tradicional. Fue necesario un trabajo conjunto entre bancos, constructores, gobierno y clientes. Esa pedagogía fue determinante para generar confianza.

¿Se superó el mito de que solo la vivienda propia garantiza seguridad patrimonial?

—Ese es uno de los puntos más sensibles de la educación financiera. Las personas quieren un título que diga que la vivienda es suya y no del banco. Pero en la práctica, si está hipotecada, el banco igual tiene una garantía sobre ella. Al final, la diferencia es más emocional que real.

Ahí es donde entra la explicación: en leasing, la propiedad la mantiene el banco y eso da ventajas operativas claras. Si alguien deja de pagar un crédito hipotecario, el proceso de restitución puede tardar hasta cinco años; en leasing, el procedimiento puede resolverse en dos o dos años y medio. Esa diferencia también ayuda a que el producto sea sostenible para el sistema.

¿Qué perfiles de población se beneficiaron más del leasing habitacional en Colombia?

—Creo que el éxito radica en que nunca se plantearon como dos caminos separados. El leasing y el hipotecario se entendieron como alternativas complementarias. El comprador compara beneficios, analiza qué le conviene y decide.

En mi opinión, el leasing termina ofreciendo ventajas para ambas partes: para el comprador y para la entidad financiera.

¿Cuáles son las tres lecciones más valiosas que deja la experiencia colombiana en leasing?

—La principal enseñanza es el trabajo articulado entre gobierno, banca y constructores. Cuando las decisiones se toman como política de bien común, el sistema se fortalece.

Lo segundo es evitar la mirada fragmentada de “yo soy banco” o “yo soy constructor”. La política de vivienda debe ser una política de Estado, no una suma de medidas aisladas.

Y, finalmente, entender que todo funciona mejor cuando hay claridad en la dirección que marca el gobierno. Con esa claridad, productos como el leasing se convierten en herramientas para lograr el mismo objetivo: ampliar el acceso a vivienda.

Un último comentario…

—Mi mensaje final es que el éxito del leasing se explica por un trabajo articulado y sostenido. Cuando existe una política de vivienda clara, todos estos instrumentos —leasing, crédito, subsidios— se vuelven piezas complementarias de una misma estrategia.

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Querétaro vive una dinámica particular en la que la demanda habitacional avanza con fuerza mientras la oferta nueva se queda corta y empuja a los compradores hacia la reventa. Esta tensión ayuda a entender por qué el mercado se sostiene a pesar de la escasez y qué señales anticipan su evolución en los próximos años.

Por qué importa. La caída en vivienda nueva no refleja un freno del mercado, sino la ausencia del producto adecuado. Carlos del Valle, regional partner MX/Bajío de 4S Real Estate, explica que el desplome del 20 % en ventas nuevas contrastó con un salto del 100 % en reventa.

• La reventa se volvió el respaldo del mercado: absorbió la demanda insatisfecha que la oferta nueva no pudo cubrir y evitó una contracción mayor en la actividad.

• El inventario bajó de 250 a 150 proyectos verticales en cinco años, reduciendo opciones justo cuando crece el bono demográfico y el ingreso medio-alto.

• “El mercado no se detiene, se desplaza hacia lo que existe”, detalla el experto. Es por ello que la caída no está asociada a falta de compradores.

En el radar. El segmento medio representa 32 % de las ventas, pero apenas 10 % del inventario disponible. Al mismo tiempo, residencial y prémium avanzan porque la ciudad tiene una distribución socioeconómica más alta de lo habitual en México.

• Los compradores migran hacia rangos de MXN 2 a 4M porque allí sí encuentran opciones, incluso cuando el ticket supera su presupuesto inicial.

• El segmento prémium tuvo un repunte notable: cuando aparecieron proyectos nuevos, la absorción fue inmediata, especialmente en Juriquilla y Cibatá.

• La verticalización sigue firme: 37–40% de compradores ya prefiere departamento, un comportamiento similar al de ciudades latinoamericanas más grandes.

Punto de fricción. La presión demográfica y falta de suelo accesible elevan la plusvalía y encarecen la entrada a la ciudad formal. Querétaro mantiene incrementos de 9.6 a 12 % anuales. Impulsados por densificación, mejor infraestructura y zonas donde vivir se vuelve atractivo por movilidad, servicios y seguridad relativa.

• El bono demográfico empuja la demanda: crecimientos de población superiores al 13 % cada cinco años sostienen la absorción, incluso con menor inventario.

• Los millennials y Gen Z buscan ubicación, movilidad y departamentos, desplazando el modelo tradicional de vivienda periférica horizontal.

• La carencia de vivienda media fuerza a los compradores a pagar más o a buscar reventa. Esto revela estructuras de precios tensas y poco inclusivas.

Lo que sigue. El desafío es producir con foco en el segmento que más rotación muestra: la vivienda media. Saturar el mercado residencial sin reponer inventario medio puede generar burbujas locales y empujar a más familias a mercados secundarios o informales. Esto afecta la calidad de vida urbana.

• La gran oportunidad está en los productos entre MXN 1 y 2M, donde la demanda supera con creces la oferta real y los inventarios están prácticamente agotados.

• La reposición del inventario exigirá proyectos verticales bien ubicados, con unidades medianas y amenidades funcionales adaptadas a las nuevas generaciones.

• Sin nuevos desarrollos en los segmentos críticos, la reventa seguirá cargando el sistema, pero con menor control sobre calidad, localización y renovación urbana.