La llave está aquí: armonizar turismo con ciudad

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En las capitales de Latinoamérica, el turismo no se mide solo en llegadas ni en noches de hotel, sino en metros cuadrados. La expansión del alquiler temporal y los nuevos modelos de hospedaje ocasionan un dilema: ¿cómo equilibrar el negocio y la habitabilidad?

Un nuevo estudio de Mabrian muestra que los viajeros de alto ingreso impulsan el auge del alojamiento temporal, mientras los hoteles de gama media mantienen el pulso del turismo urbano. Entre camas hoteleras y llaves digitales, las ciudades buscan un punto de equilibrio.

Nos reencontramos el próximo mes.

La frontera entre vivienda y turismo se vuelve cada vez más porosa. En Latinoamérica, la preferencia por alquileres temporales y formatos híbridos redefine cómo se conciben, gestionan y rentabilizan los activos urbanos. Para los desarrolladores, el viajero ya no solo ocupa habitaciones: crea nuevos patrones de demanda y oportunidades de inversión.

Por qué importa. El auge del alojamiento temporal de alto valor revela un cambio estructural en las capitales latinoamericanas. El informe Capitales de América Latina: Perfil del viajero y preferencias de alojamiento de Mabrian (2025) confirma que la vivienda turística dejó de ser alternativa informal: hoy compite como producto inmobiliario con retorno y escala.

• En Buenos Aires, más de la mitad del turismo doméstico elige apartamentos turísticos, señal de autonomía y preferencia por espacios completos en zonas centrales con servicios y transporte.

• 6 de cada 10 usuarios de alquiler temporal pertenecen a segmentos de ingresos altos o muy altos, atrayendo capital hacia productos de mayor tarifa diaria y rotación.

• En todas las capitales analizadas, el turismo doméstico sigue siendo el principal motor de demanda, aunque los viajeros internacionales —especialmente de EE. UU. y países vecinos— ganan relevancia en el uso de viviendas turísticas.

Datos clave. El turismo urbano concentra estancias cortas y visitantes con mayor gasto, reconfigurando la rentabilidad. La hotelería de gama media sostiene volumen, mientras los modelos flexibles capturan valor en picos de demanda.

• Los hoteles de 3 y 4 estrellas dominan la preferencia regional. Siguen siendo el “core” para viajes de negocios y escapadas, con costos predecibles y estándares claros.

• En vivienda turística, la propiedad completa es la opción mayoritaria (70–90 %) y la estadía típica oscila entre 2,3 y 3,1 días, útil para optimizar pricing y housekeeping.

• EE. UU., Brasil y México impulsan el flujo de viajeros prémium entre capitales, lo que abre la oportunidad para las amenidades de alto margen y políticas de fidelización.

Detrás de escena. La preferencia por estancias autónomas crea un mercado dual: capa residencial estable y capa rotativa turística. Medellín y Ciudad de México exploran reglas para equilibrar convivencia y operación: permisos, zonas, límites por edificio y reportes de ocupación y seguridad.

• El alquiler temporal incide en precios del suelo y plusvalía en barrios con conectividad, oferta cultural y walkability, desplazando inversiones hacia ejes con demanda comprobable.

• La brevedad de las estancias —en promedio, menos de tres noches— dificulta distinguir entre uso turístico y residencial, lo que complica la fiscalización y la planificación del suelo en las capitales.

• Carlos Cendra, socio y director de marketing y comunicación de Mabrian, subraya que los datos revelan “la necesidad de definir políticas regulatorias que reconozcan la complementariedad entre camas hoteleras y vivienda turística.”

Lo que sigue. Integrar turismo, inversión y planificación será clave para sostener rentabilidad y habitabilidad. Los destinos que equilibren regulación y flexibilidad captarán al nuevo huésped urbano sin desordenar el tejido residencial.

• La reconversión de edificios hacia usos híbridos puede reactivar centros y diversificar carteras, mitigando riesgo con contratos mixtos y operación profesional.

• Digitalizar la demanda permitirá optimizar la oferta —unidades, tarifas, servicios— y alinear los KPI inmobiliarios con métricas hoteleras. La gobernanza basada en datos impulsaría la competitividad regional por el gasto prémium y el empleo cualificado, evitando prohibiciones ineficaces.

• Mabrian concluye que será necesario apoyarse en estrategias integradas y basadas en datos para equilibrar la oferta hotelera y el alquiler turístico, ajustándola a la evolución de la demanda y de cada destino.

Costa Rica atraviesa una transformación silenciosa: la industria se convierte en fuerza urbana. Lo que empezó como un fenómeno de inversión extranjera hoy redibuja la Gran Área Metropolitana y revela las tensiones entre productividad, planificación y habitabilidad.

Por qué importa. La expansión industrial de 2025 marca un punto de inflexión. La estabilidad política, el talento técnico y los incentivos fiscales han convertido al país en un imán de inversión y logística.

• En seis meses se incorporaron más de 270 000 m² de nuevas bodegas y parques industriales, según CBRE y Newmark.

• La disponibilidad cayó entre 2 % y 5 %, evidencia de una demanda que absorbe todo lo que se construye.

• “Lo que se construye se llena”, resume Bernal Rodríguez, vicepresidente de CBRE, al describir un mercado donde la expansión ya es regla, no excepción.

En el radar. Los polos industriales lideran un cambio estructural. Manufactura avanzada, ciencias de la vida y logística regional mueven la frontera metropolitana hacia el occidente.

• Parques como Coyol, La Lima y Pavas–Uruca concentran operaciones de firmas globales que buscan estándares ambientales y cercanía con talento calificado.

• Cushman & Wakefield destaca que la estabilidad política y la educación técnica consolidan a Costa Rica como hub logístico natural en Centroamérica.

• El modelo de zonas francas (FTZ) actúa como catalizador: urbaniza corredores antes periféricos y convierte la infraestructura industrial en nueva forma de ciudad.

Punto de fricción. El auge productivo avanza más rápido que la planificación. Las inversiones se expanden en territorios con marcos normativos desactualizados y capacidad institucional limitada.

• “La diligencia debida es crucial”, advierte Larry Hans Arroyo Vargas, abogado especialista en desarrollo urbano, ante trámites de zonificación y licencias ambientales.

• Varios cantones de la GAM carecen de planes reguladores actualizados, lo que genera brechas en movilidad y disponibilidad de suelo.

• El reto dejó de ser atraer inversión: ahora es ordenar su aterrizaje y evitar que la productividad erosione la habitabilidad metropolitana.

Lo que sigue. Costa Rica avanza hacia una ciudad productiva, donde industria y vida urbana se entrelazan. La segunda corona industrial —Grecia, Orotina y alrededores— redefine el equilibrio regional.

• Nuevos proyectos fuera de la GAM podrían descentralizar empleo y estimular vivienda accesible cerca de los polos fabriles.

• Para lograrlo, se requiere infraestructura vial y energética que acompañe la inversión y reduzca la presión metropolitana.

• Si el país armoniza crecimiento y planificación, consolidará una metrópoli que combine competitividad y bienestar: una ciudad que no solo produce, sino que también permite habitar.