EE. UU.: hasta los millonarios alquilan

¡Buenos días!

Este es el último envío de América Urbe en 2025. Después de Navidad, cuando baja el ruido y quedan los balances, el mercado inmobiliario deja una señal clara: en EE. UU., el alquiler dejó de ser transitorio y pasó a ser estructural. Más oferta, mayor movilidad y nuevas decisiones patrimoniales están redefiniendo cómo y dónde se vive.

Cerramos el año con este análisis porque resume bien lo que marcó el año: ciudades que se ajustan, capital que se mueve y hogares que priorizan flexibilidad sobre anclaje.

Gracias por leernos, compartir y sostener la conversación. ¡Nos reencontramos en 2026, con la obra en marcha!

El mercado de alquileres se consolidó en 2025 como un indicador estructural del crecimiento urbano. Más oferta, nuevas tipologías y mayor movilidad redefinen quién alquila, dónde y por cuánto tiempo. El fenómeno cruza demografía, inversión privada y preferencias generacionales que cambian la lógica residencial.

Por qué importa. El crecimiento del alquiler no responde solo a volumen, sino a una reasignación de capital y decisiones patrimoniales. La movilidad laboral, la presión sobre la compra y gestión del riesgo reestructuran el rol del arrendamiento en los hogares urbanos.

• Más de 506 000 apartamentos nuevos se inauguraron este año, uno de los niveles más altos desde 2015. El dato confirma que el alquiler sigue absorbiendo demanda incluso tras el ajuste monetario reciente.

• La nueva oferta se concentró en el sur, impulsada por migración interna y costos relativos más bajos. El área de Sun Belt se consolida como receptor neto de población, inversión y desarrollo inmobiliario.

• El alquiler dejó de ser una etapa previa a la compra y se afirma como decisión estratégica para quienes priorizan flexibilidad, movilidad y menor exposición patrimonial.

Datos clave. El auge del alquiler no proviene solo de obra nueva, sino de una reconversión profunda del parque inmobiliario existente. La reutilización adaptativa pasó de ser marginal a convertirse en una de las principales fuentes de nueva oferta residencial.

• En este año se construyeron más de 70 700 apartamentos mediante conversión de oficinas. Un récord histórico que refleja cómo el capital privado absorbe el exceso de inventario corporativo sin apoyo estatal.

• Cerca de 25 000 unidades adicionales provinieron de hoteles, industrias y escuelas. Las conversiones educativas se cuadruplicaron frente a 2023.

• A futuro, más de 181 000 apartamentos convertidos están en proceso, con oficinas representando el 42 % del pipeline.

Entre líneas. El perfil del producto también cambió: tras años de microapartamentos, las unidades nuevas son más grandes y funcionales. El mercado ajusta superficie y distribución para maximizar ocupación sin sacrificar eficiencia.

• El tamaño promedio nacional alcanzó 84 m², impulsado por estudios y unidades de una habitación que ganaron superficie.

• Los apartamentos de una habitación concentran el 48 % de la oferta nueva, mientras pierden peso las unidades de tres habitaciones.

• Washington DC lidera el interés de inquilinos, con búsquedas más intensas y procesos de decisión más informados.

Balance. El alquiler dejó de ser sinónimo de precariedad. Incluso los hogares de altos ingresos reconceptualizan su relación con la vivienda, priorizando movilidad, liquidez y calidad de vida.

• El 38 % de los inquilinos se muda en menos de dos años, una rotación menor a la de 2018, pero aún elevada entre jóvenes profesionales.

• La Generación Z lidera la movilidad con 72 %, aunque las estancias se alargan.

• Uno de cada 11 millonarios en EE. UU. es inquilino. “El lujo también busca flexibilidad”, explica Laura Escobar, analista inmobiliaria de RentCafe.

El mercado inmobiliario colombiano cerró 2025 con un dato clave: la demanda volvió antes que la oferta. Las ventas crecieron, los lanzamientos reaccionaron, pero la obra sigue rezagada. Ese desequilibrio define el punto de partida de 2026, un año de transición donde el riesgo no es el exceso, sino la escasez mal gestionada.

Por qué importa. El 2025 no fue un simple rebote estadístico, sino un cambio de ánimo. El comprador regresó con mayor cautela y el desarrollador respondió de forma más selectiva. El resultado es un mercado activo en ventas, pero aún defensivo en ejecución.

• Las más de 128 500 unidades vendidas reflejan una recuperación real de la demanda, especialmente en No VIS. El crecimiento no responde a una normalización parcial del crédito y expectativas menos volátiles.

• El avance más lento de la VIS confirma que, sin subsidios claros y predecibles, el mercado popular no se reactiva por inercia. La política pública pesa más que el ciclo financiero en ese segmento.

• La brecha entre ventas y obra muestra prudencia empresarial. Los desarrolladores venden antes de construir, cuidando caja y riesgo. Esto ordena el mercado, pero traslada tensiones hacia delante.

Datos clave. Los indicadores no solo describen el mercado: advierten sus próximos movimientos. Las ratios actuales revelan un sistema que absorbe más rápido de lo que repone, una señal sana en el corto plazo, pero delicada si se prolonga.

• Un ratio ventas/iniciaciones de 1.63 indica que el mercado consume el inventario. Esto estabiliza precios hoy, pero puede generar cuellos de botella mañana si la obra no acelera.

• El indicador lanzamientos/iniciaciones (1.27) expone un cuello financiero y regulatorio. Los proyectos existen en papel, pero no logran cruzar a obra con la velocidad que exige la demanda.

• Ventas/lanzamientos por encima de uno: confirma buena absorción, pero también alerta sobre una oferta futura limitada, especialmente en submercados con suelo escaso y alta rotación.

Entre líneas. La recuperación tiene geografía. No avanza en bloque, sino por polos urbanos donde el ingreso, crédito e inversión privada empujan antes que el resto del país.

• Bogotá–Cundinamarca y Antioquia concentran la reactivación porque combinan demanda solvente, empleo y ecosistemas financieros más ágiles. Allí el ciclo ya está en fase de consolidación.

• Las fuertes caídas en iniciaciones en Valle y Bogotá revelan un problema estructural: licencias lentas, costos laborales y mayor incertidumbre regulatoria, no falta de compradores.

• En zonas dependientes de VIS, el mercado espera señales claras del Estado. Sin reglas estables, la inversión se pausa, incluso cuando la demanda potencial existe.

Ahora qué. El 2026 será menos espectacular, pero más decisivo. El mercado no necesita euforia, sino ejecución. El reto es cerrar la brecha entre lo que se vende y lo que se construye.

• Las proyecciones muestran convergencia gradual. Menos tensión en ratios implica estabilidad, siempre que el financiamiento no se encarezca y la política habitacional no cambie a mitad de camino.

• Las tasas más bajas ayudan, pero no resuelven todo. El verdadero freno está en la transmisión del crédito e incertidumbre fiscal, que limita decisiones de largo plazo.

• El capital privado y las Fintech ganan protagonismo. Diego Varela, COO de Ambana, resume el momento: “2026 será de financiación alternativa y digitalización total”, dijo al medio colombiano Valora Analitik. No es moda, es necesidad.