Del sótano al skyline inmobiliario

¡Buenos días!

La ciudad de Nueva York abre las puertas a un cambio normativo histórico: la legalización de viviendas accesorias en sótanos y áticos.

El plan promete más oferta segura y formal, con reglas claras, financiamiento para propietarios y nuevas oportunidades para el ecosistema inmobiliario.

Nos reencontramos el próximo mes.

Nueva York prepara un giro normativo que permitiría formalizar miles de viviendas accesorias —ADU, en inglés— en sótanos y áticos. Se busca más oferta con seguridad real y reglas claras. La meta combina rezonificación, estándares técnicos y apoyo financiero para propietarios pequeños. El potencial supera las 100 000 unidades.

Por qué importa. La legalización ordenada alivia la presión de precios y profesionaliza un mercado informal. Reduce riesgos de inundación e incendios mediante diseño y mantenimiento verificados. También abre un nuevo frente de trabajo para arquitectos, ingenieros, contratistas y proveedores.

• Tras el huracán Ida de 2021, 11 personas murieron en sótanos. Desde entonces, la prioridad municipal es la vivienda segura y certificada.

• La agenda “City of Yes” habilita los ADU en viviendas de una y dos familias con límites en zonas de riesgo y con definiciones precisas en el texto de zonificación.

• “La seguridad primero y, después, trámites simples. Ese equilibrio hace viable el programa”, comenta Mark Ellison, ingeniero estructural.

Cómo funciona. El paquete combina texto de zonificación con reglas propuestas por el Departamento de Buildings. Define qué es una unidad accesoria y dónde puede ubicarse. Distingue basement y cellar por relación con la acera y agrega criterios de altura, ventilación e iluminación natural.

• Las reglas en discusión piden dos rutas de salida en sótanos rociadores obligatorios en cellars y sensores de agua en cada recinto. También excluyen áreas con alto riesgo de inundación.

• La ciudad prepara guías y biblioteca de planos pre aprobados para acelerar tiempos y reducir costos de diseño y revisión. La arquitectura con plantillas repetibles mejora la calidad.

• El conglomerado editorial Crain’s anticipa una oleada de solicitudes cuando entren en vigor las reglas con impacto directo en demanda de permisos e inspecciones técnicas.

Lo indispensable. El propietario comienza con la verificación de elegibilidad del lote y mapas de riesgo. Sigue el proyecto firmado por un profesional licenciado en permisos de obra y certificación de ocupación. El enfoque prioriza salud y seguridad por encima de cualquier densidad adicional.

• Los requisitos base incluyen altura libre mínima, iluminación y ventilación adecuadas. Asimismo, bombas de sumidero, válvulas antirretorno y tratamiento de humedad capilar en muros y losas.

• En zonas con peligro de inundación, la opción recomendada migra a áticos o a unidades en patio porque la política evita dormitorios bajo rasante en áreas críticas.

• “Legalizar no es improvisar. Se requiere ingeniería sólida y financiamiento realista”, detalla Ellison.

Entre líneas. La reforma de 2024, aprobada por el Concejo, abrió la puerta a los ADU, y acompañó con medidas complementarias como seguimiento de vivienda asequible y mejoras de mapas de inundación y alcantarillado.

• El material oficial de City Planning establece que algunas unidades bajo rasante requieren ajustes de ley estatal y prohíbe los ADU en distritos costeros de riesgo especial.

• El plan piloto en East New York mostró barreras de costo y tramitología. Además de la necesidad de asistencia técnica comunitaria sostenida para propietarios primerizos.

• Ellison advierte que los áticos bien ejecutados “son la vía rápida y segura en barrios con riesgo hídrico alto”.

Balance. Las reglas del Department of Buildings de Nueva York entran en comentario público y ajuste técnico con implementación escalonada. Se esperan ventanillas únicas y coordinación con banca y aseguradoras. El sector puede preparar paquetes llave en mano con impermeabilización, rociadores, salidas de emergencia y gestión documental estandarizada.

_{Por: Miguel Rodríguez}

Luis Enrique Flórez, fundador de La Mezcladora, comparte su visión sobre los retos y oportunidades que enfrenta el sector construcción en un contexto donde la innovación y la transformación tecnológica son determinantes.

En entrevista con República Inmobiliaria, analiza las condiciones necesarias para que la región sea más competitiva, el papel de la academia, las políticas públicas y la importancia de retener talento para impulsar un ecosistema más sólido.

¿Qué condiciones son indispensables para que ecosistemas de innovación latinoamericanos compitan globalmente?

— La tecnología es clave porque en la competencia global las soluciones tecnológicas generan mayor optimización y productividad. Si queremos competir, debemos generar talento tecnológico y potenciar los lugares donde se forma ese talento, como las universidades.

También hay que identificar nuestras ventajas. Latinoamérica puede servir como laboratorio de soluciones exportables, porque su contexto genera resiliencia. Un ejemplo son los autos autónomos: entrenarlos en la región es más retador, lo que fortalece las soluciones para luego llevarlas a otros mercados.

Esas dos cosas son importantes. Formar talento tecnológico y, lo segundo, preguntarnos qué ventajas competitivas tenemos que podemos exportar.

¿Es trascendental el rol de las universidades para startups tecnológicas?

— No es la única variable, pero sí es fundamental. Las startups se alimentan de founders que sepan investigar bien un problema, levantar fondos y mejoran productos hasta alcanzar al mercado.

Las universidades deben estar en la frontera del siglo XXI. Eso implica fortalecer esas herramientas y atraer lo que sucede fuera de los claustros para que los estudiantes comprendan el mundo al que saldrán.

¿Qué estrategias incentivarían la inversión en países donde el capital es limitado?

— Hay que recordar que el venture capital no es la única fuente de financiamiento. Existen otros mecanismos. Cuando se crea un buen producto en un mundo globalizado, se puede atraer inversión.

Lo importante es encontrar un buen problema y una necesidad que el mercado premie. Con esa solución validada, hay que insertarse en redes que permitan mostrarse. Cuando un pionero atrae capital, otros actores miran. Esos casos abren la puerta a más inversión.

¿Qué políticas públicas catalizarían ecosistemas de innovación en Latinoamérica?

— El gobierno es un actor ineludible. Primero, no hay que inventar la pólvora. Ya existen experiencias exitosas en la región. El caso de COFRO en Chile inspiró a Perú. Asimismo, Colombia está abriendo camino. Debemos aprender de esas prácticas y adaptarlas a cada país.

Segundo, se necesita capital humano tecnificado y visionario. El gobierno debe ser atractivo para los profesionales. Eso es clave.

Tercero, impulsar soluciones tecnológicas locales con subsidios estratégicos, evitando que dependan de intereses políticos. Cada inversión debe verse como apuesta a futuro: cada quetzal debe transformarse en empleos e impuestos.

 ¿Cómo evitar la fuga de talento en Guatemala al desarrollar capital humano?

— La fuga de talento siempre existirá, porque hay economías que ofrecen mejores condiciones y salarios. Sin embargo, es responsabilidad tanto del Estado como del sector corporativo y del ecosistema generar incentivos para retenerlo.

En ese sentido, el país debe volverse atractivo. Eso implica remuneración competitiva, herramientas para desarrollar tecnología, líneas de carrera y entornos de crecimiento. Hay que preguntarnos cómo hacemos que una persona quiera desarrollarse profesionalmente aquí.

¿Cómo evalúa la situación de Centroamérica frente a innovación y estabilidad regional?

— No conozco a detalle todas las características de Centroamérica. Lo que sí veo es que Guatemala presenta crecimiento en su PIB y estabilidad monetaria, condiciones necesarias para iniciar un ecosistema sólido.

Latinoamérica, en general, tiene características importantes para aportar al mundo. Desde las condiciones climáticas hasta la informalidad, que pueden convertir a la región en un laboratorio de soluciones aplicables globalmente. También es clave mirar lo que hacen países como Perú, Colombia, México y Brasil. De ellos podemos aprender buenas prácticas.

¿Qué mensaje general e individual daría a actores del ecosistema regional?

— El mensaje general es encontrar denominadores comunes más allá de las diferencias. Eso ha sido crucial en ecosistemas exitosos como Estocolmo, donde se logró una visión compartida entre múltiples actores.

Para el Estado, este debe apostar al emprendimiento como fuente de empleo. El corporativo puede asumir más riesgos con visión de largo plazo. Y la academia tiene que formar talento preparado para inyectar innovación a la sociedad.

Un ecosistema de innovación se sostiene en personas creando tecnología, no en materia prima.